政策全面转向后，房价会如何？

从上周五中午金融市场异动开始，到国常会发布一系列新的政策导向，中国经济政策的全面转向，从市场和政府两个层面，在极短的时间内得到了全面确认。
尽管政府提到本次政策转向的前提是不搞大水漫灌不搞强刺激，但市场似乎并不这样认为。事实上在2015年那一轮强刺激（连续多次降准降息）开始之前，官方的说法如出一辙，同样是不搞大水漫灌。事后的故事，使资本市场不得不先按照强刺激的逻辑进行Price-in。
先搞了再说，管它对错。这是金融市场的逻辑。
股市特别是银行和周期股的大幅反弹，国债期货的大幅下跌，黑色商品的高位上涨，都共同指向了政策的彻底转向。要知道，就在一周前，金融市场的预期与现在还完全相反。
金融市场现在交易的逻辑已经变得清晰，但对于老百姓来说，人们关注的无外乎还是那个最能引发肾上腺素飙升的问题：
房价还会不会猛涨？
2015年的政策转向，是最近一轮房价暴涨最直接的推手。老百姓对此记忆如此深刻，以至于有任何政策放松的迹象，都会被解读成房价又要继续暴涨的证据。
在小两年的去杠杆的金融紧缩周期中，全国房价分区域的表现迥异，一线城市稳中有跌，成交量寥寥；二线城市从暴涨到全面调控，流动性渐失；三四五线城市从受益于PSL棚改货币安置的“定向放水”房价大涨到最近住建部表态货币安置收紧后开始出现分化。
既然政策已经全面转向，是否意味着2015年的房价现象会再度卷土重来？
理解这个问题，需要考虑以下基本逻辑：
1）流进房市的货币。
房价一定是一个金融属性主导的资产价格泡沫的游戏，因此有多少水流入房地产市场，是决定房价能否继续大涨的关键。这是我反复强调的观点，看房价，只需看货币。
2）房地产调控政策。
调控会直接影响房市的交易成本，进而影响流动性。一个丧失了流动性的市场，都是纸面价值。纸面价值和市场价值，是两个不同的概念。
3）居民杠杆率水平。
不同的居民负债水平，对应不同的负债空间。一个负债率只有50%（相较于可支配收入）的经济体，和一个负债率超过100%的经济体，其负债空间完全不同。
政策的全面转向，对第一个逻辑形成利好。无论政府怎么限制，必然会有一部分资金涌入房市，但这一部分到底有多少，取决于政府有多大决心遏制房地产泡沫。
理论上，既然可以通过棚改的方式让水只流向三四五线城市，那也可以尽最大可能让水不流进房地产市场，只要严格审批与房地产相关的贷款，维持较高的房贷利率即可。这取决于政府是否最终会诉诸房地产来稳定经济，目前还需要更多数据支持。
调控政策目前来看，尚未看到放松的迹象。最新的高层有关房地产税的表态，似乎表明政府目前对房地产的态度尚未转向，这和整体政策的转向并不冲突。
居民杠杆率，如今的居民负债水平，与2015年宽松之前，早已不可同日而语。按照人均可支配收入的标准衡量，中国居民杠杆已超100%。目前刺激居民加杠杆买房，很有可能成为“最后一根稻草”，居民杠杆系统的脆弱性显著增加，这会对房价上涨形成较大抑制作用。
此外，居民高杠杆也已经对经济中的消费部分，形成明显的挤出效应，这在最近两个月的经济数据里得到了佐证。消费增速在5月份创下了历史低位，在6月调整完节日因素后，并未回升。
最后，从宏观上，积极的财政政策和宽松的货币政策的配合，具体地将会通过减税、增支、放松金融监管来实现。
货币政策的宽松，仅限于降准和监管的调整。出现2015年那样连续的降息，可能性极低，而降息则是强刺激的显著标志。在美国持续加息的牵引下，中国不太可能为了刺激内需而彻底放弃汇率。
三年以前，美国也并未像如今这样展现出强劲的经济增长动能和加速紧缩的货币政策。外围环境已变。
综合以上逻辑，尽管今天我们再次站在了政策转向的十字路口，但无论是宏观还是微观，内部还是外部，都已经发生了沧海桑田的巨变。切不可用当年的逻辑线性外推现在的市场情况，刻舟是求不到剑的。