买房为什么要贷款，贷款选择何种偿还方式 何种情况选择LPR？

贷款，简而言之就是支付利息的借钱！

由于房子对于大多数人而言都是价值很高的标的物，因此手头资金不足的情况下，选择贷款。

若手头资金充裕，贷款买房也是一种合理的理财观。因为房贷是普通人可以接触到最便宜的金融杠杆。

什么是金融杠杆呢？借别人的钱办自己的事。

举个栗子：房子总价200万，你自己只有60万，剩下140万由银行帮你支付，付60万之后，你获得了房子，借的钱140万就是杠杆，杠杆倍数2.3（2.3=140/60)

为什么便宜？上图说明问题

贷款基准利率是银行贷款参考的基本指标，每家银行贷款利率在这一基准利率水平上进行浮动。房贷利率=贷款基准利率*（1±浮动比例）。

据统计，全国首套房房贷平均利率是5.44%，市场上平均的融资利率在7.65%

由此可见，房贷以20年-30年的贷款周期而言，利率对普通人相当友好，这波羊毛必须薅！

有人可能会说贷那么长时间，60万商业贷款，20年贷款利息33万根本划不来。

那么想一下，这20年间你用自有的60万去理财，每年投资收益率5%，每年复利一次，那么到期的利息为：99.2万。也就是支付清贷款利息后，还有66.2万盈余。

所以！！买房要贷款！

常见的房屋贷款方式有三种：一公积金贷款；二商业贷款；三组合贷款

产生不同贷款方式的主要原因是，贷款总额以及所购房屋的性质。关于公积金贷款与商业贷款的区别见下表。

组合贷，顾名思义就是公积金贷款+商业贷款。

举个栗子，购买人需要贷款60万，公积金贷款限额40万，剩下20万通过商业贷款筹集。

常见的房贷还款方式2种，A等额本息还款、B等额本金还款

A等额本息还款：贷款期限内每月以相等的金额偿还贷款本金+利息

B等额本金还款：贷款期限内每月等额偿还本金，贷款利息随本金减少逐月递减至结清

举个栗子：贷款60万，贷款利率4.38%，按揭20年；支付利息26.39万元，首月月供4690元，每月递减9元。

从最终利息上看B比A利息上少了3.78万元。如果你会理财收益可以大于房贷利率选等额本息不提前还款。如果你理财收益不那么可观，还考虑提前还款选等额本金。

2019年，央行正式推行LPR利率改革，宣布从10月8日起，新发放商业个人住房贷款利率的定价，从“基准利率”定价，变为参考“LPR”定价。

基准定价，现在这个计算基础被LPR代替了。

LPR：贷款市场报价利率，是央行综合18家具有代表性的商业银行市场报价形成的贷款市场报价利率，每月20日对外公布一次，目前包括1年期、5年期以上两个品种。以后的计算方式变为房贷利率=LPR+点位差

央行规定，如果你的个人住房贷款是商业贷款，于2020年1月1日前发放，或已签订合同但未发放，且属于浮动利率、参考贷款基准利率定价，那么，在8月31日前需完成固定利率或LPR转换。

举个栗子：

固定利息转化；你的房贷最近一期的利率为4.46%，跟银行商定转换固定利率后，以后就按4.46%偿还利息。

LPR转化；房贷利率=LPR（变化值）+点位差（固定值），LPR取上一年 12 月的五年期 LPR 利率（2019年，12月LPR为4.8%）

点位差4.46%-4.8%=-0.34%，以后每年根据上一年 12 月 LPR 利率重新计算还贷利率。

假如 2020 年 12 月 LPR 利率下降到 4.7%，那么你2021年的还贷利率为4.7% - 0.34% = 4.36%。

综上，未来LPR降选LPR模式更好，LPR升选固定利息更好。