房价一路上涨赶超美国 加拿大楼市后遗症显现

【以下信息来源“中房报”，由楼盘网于2017-06-06 08:18:21整理提供】

加拿大按揭房产公司(CMHC)最新发布的数据显示，加拿大新房销售价格连续两个月走高，比去年同期大幅上涨，当前加拿大新房平均售价已经比美国高出52%。

然而不断上涨的房价给加拿大金融机构带来的同样也有不断上涨的次贷风险。研究机构称，加拿大的楼市火热建立在较低的贷款利息之上，然而当前也是利率即将进入持续上升的敏感阶段，因为美联储已经进入了加息通道，而且即将缩表，加拿大很可能跟随加息，金融机构迫于压力提高贷款利息成为大概率事件。

相反，如果加拿大不跟随美联储加息，那一定会导致资金流向美国，同样会导致加拿大的资金紧缺，流动性紧张，同样会冲击房市。

加拿大宏利银行（Manulife Bank）最近的一份调查显示，将近75%的加拿大房奴无法承担月供增加10%。如果抵押贷款的利率上升一个百分点，一些房主就要面对月供增加10%的现实。抵押贷款的利率越高，社会将经历的震荡就越大。这也意味着，无论加息与否，急速上涨的房价已经给加拿大楼市背上了更大的风险。

低息下的疯狂

建立在历史罕见的低息政策之上，加拿大楼市近两年进入上升通道。

2016年以来，温哥华的房价“起飞”。根据大温哥华地产局的统计，截至今年4月，大温哥华区房屋平均价格同比增长11.4%，该区域也是加拿大最贵的房地产市场。

从分类来看，这个区域的公寓价格上涨最快，同比涨幅高达16.6%，环比则跳涨3.1%，至554100加元；连栋房屋的平均价格同比上涨15.3%，环比上扬2.4%，至701800加元；独立式房屋的平均价格同比增加8.1%，环比涨幅为1.8%，至151万加元。

此外，官方数据显示，大多伦多地区的房价已经连续两年的两位数增长。今年3月，多伦多平均房价较去年同期增幅达33.2%，至916567加元，为1989年2月以来的最大单月涨幅，也比2月房价环比上涨4.6%。

根据加拿大地产协会公布的数据，在大多伦多及周边地区楼市带动下，3月份加拿大全国房屋销量创下历史新高，平均价格则较去年同期上升8.2%。

尽管今年1月以来，加拿大房地产市场估值过高现象有所缓解，全国范围内存在该现象的重点城市从8个缩减至6个，过建问题也有所缓解，显示房地产市场出现改善迹象。但有中等证据显示，全国房价仍有加速抬升和过热迹象，导致全国房市整体存在问题。

不断上涨的房价也让加拿大楼市成为国际投资者“狩猎”的对象。数据显示，亚协罗森咨询公司统计，2010-2015年加拿大房地产吸收了约930亿美元来自中国的投资。

隐藏的危机

涨势之下，其实难副。从供需的角度来看，人口稀少的加拿大房产均价应低于美国。从经济发展状况来判断，正处在经济复苏期的美国同样优于经济状况不太稳定的加拿大，虽然国际投资者解决了一部分需求，但是多变的政策让这部分需求能力一直处于变化当中。

例如2016年1月份，大温哥华地区的平均房屋价格达到104万加元。由于市场过热，温哥华不得不出手管控，向买房的外国公民征收15%的房地产转让税。于是从2016年年中起，温哥华房屋价格有一段时间短期下行。

不过相比更为不确定的是加拿大的利息政策。今年5月24日，加拿大央行宣布维持基准利率不变，仍为 0.5%，符合市场预期，这一利率从2015年中以来一直未变。加拿大央行还对加拿大经济和全球经济前景表达了相对乐观的观点，不过在美国政治忧虑的背景下也表现相对谨慎。但同时表示，一旦美国疲软的经济在今年下半年开始出现反弹，则利率政策很有可能会发生改变。

2016年，经合组织(OECD)也发出过类似的警告：极低的贷款利率刺激了家庭信贷的增长，并推动房价快速上涨，尤其是温哥华和多伦多。两个城市加起来占加拿大房地产市场的三分之一。相比家庭收入，无论房价还是家庭债务都处于很高的水平。并称其存在崩盘风险。

事实上，在今年4月，加拿大的整个抵押贷款借贷市场已经开始暴跌。加拿大最大的非银行房贷供应商Home Capital Group，因高利储蓄账户存款额从3月28日至4月24日急速减少了5.91亿美元，股票重挫了60%，创上市以来的最大跌幅。

华尔街金牌沽空者Marc Cohodes从2015年起就开始做空加拿大房地产市场，押注的正是Home Capital Group的股价。显然逐渐被放大的加拿大楼市风险成为这家沽空机构最好的“帮凶”。

加入楼盘网公众号二维码。