楼市降温“房闹”不止国企密集转让房地产房价 可能真的要跌了？

近一段时间以来，“房价下跌”、“楼市降温”、“房价下跌引发纠纷”、“房闹”等围绕房子的话题甚嚣尘上。无论是上市房企、如倡导“活下去”的万科、，还是链家、房天下等中介，甚至在超市中购物的普通大众均在谈论和预测房价的走势，出奇一致的认为房地产的冬天或许真的要来了。实际上，今年以来，由于限价、限购的影响，整体市场冷热不均，购房者也相对理性，投资商铺的热情也较前几年有所减少，预计商铺低价促销的项目下半年会有所增加，而随着行业整体推盘量加大，也将会有更多的房企推出指定房源，以更低的折扣来吸引购房者。
　　房地产市场的低迷行情当然不仅仅反映在多次的“房闹”方面，从当前一些上市公司及国企动向上，也可深刻体会出房地产项目的“凉凉”。北交所信息显示，1-8月，在北交所成交的68宗房地产企业国有产权转让项目中，央企有38项，成交金额为130.34亿元。例如，大唐集团通过北交所公开转让重庆渝能产业集团100%股权，该项目挂牌价格为21.52亿元，最终以33.04亿元成交，项目溢价11.52亿元，溢价率达53.5%。航天科技旗下航天置业转让北京航天恒润置业22.60%股权；华侨城转让深圳市康侨佳城置业投资有限公司30%股权；中航国际控股公司转让中航万科有限公司60%股权；中国冶金地质总局山东局转让山东正元置业有限责任公司100%股权及5315.57万元债权等。
　　两方面，地方国企正密集剥离地产业务。近日，重庆长航旗下地产公司持有的重庆恒春置业有限公司45%股权及62383万元债权在重庆联合产权交易所公开挂牌转让。至此，重庆长航将逐步退出房地产市场。
　　那么，国企密集转让房地产项目的原因是什么呢？从上述数据中我们不难看出，当前国企之所以加速玻璃房地产业务，首先是当前该业务无法带来可观的收益，另外，与监管层此前的“退房令”以及当前的国企资产整合和混改推进有关。
　　楼市的降温和低迷最直接的体现2018年下半年以来的土地市场的持续低迷。这具体体现在热点城市不少地块以底价或逼近底价成交。今年8月，广州、上海出让的多幅宅地均以底价成交。厦门在今年7月出让的地块中，多幅商住用地楼面价跌破2万元，如翔安区13-16片区地块楼面地价为1.8万元/平方米，相比两年前同区域的3.7万元/平方米，跌去近一半。另外，从全国范围来看，2018年前三季度，全国300个城市各类用地成交楼面均价2220元/平方米，同比下跌8.2%，平均溢价率为16.1%；其中住宅用地成交楼面均价3881元/平方米，同比下跌6.5%，溢价率为18.3%，较去年同期下降21.1个百分点。
　　最后，当前房地产企业自身巨大的负债压力也从一个侧面反映出当前楼市的低迷行情。根据据恒大研究院提供的数据显示，截至2018年6月底，除民间融资和类金融机构贷款，房企有息负债余额约19.2万亿元，其中规模最大的是房地产开发贷，为9.6万亿元。具体看，从2018年下半年到2021年，房企集中兑付的有息债务规模分别为2.9万亿元、6.1万亿元、5.9万亿元和3.4万亿元，2022年及以后共0.9万亿元。从今年下半年到2021年，房企即将进入偿债高峰，房企现金流面临考验。一位业内人士说，截至9月10日，A股总市值为5.73万亿美元，也就是说，房企未来的债务总额将相当于A股总市值的近一半。