国内房地产行业严调控基调未改，风险持续分化

　　近日，中诚信国际信用评级有限公司（以下简称“中诚信国际”）发布了题为《中国房地产行业风险梳理》的行业研究报告。报告指出，在当前经济下行压力加大、外部不确定性增加的大背景下，房地产从严调控基调未改，融资渠道整体收紧，房地产行业风险也将随之持续深入分化。
　　中诚信国际认为，自2017年以来，房地产行业调控政策持续升级，叠加金融防风险与去杠杆，房地产行业发展呈现由增量市场逐步向存量市场转变、分化态势加剧、房地产投资面临下行压力但短期内仍有支撑、结构性风险泡沫有所积聚等特点。进入2018年，诸多热点地区和城市调控政策进一步升级，海南执行全域限购，成都限购对象由自然人调整为家庭，北京收紧公积金贷款政策等等。各地出台的调控政策旨在引导市场价格回归理性，调控市场预期，抑制投机；同时限制现象，控制土地溢价率，增加土地和房屋供应调节供需关系。供需两端在既有调控政策框架下，各项举措将日趋严格细化，短期内难言放松。
　　作为资金密集型行业，房地产受融资政策调控明显，在严调控与防风险背景下，房企融资渠道持续收紧。根据中诚信国际的最新统计显示，截至2018年8月底，国内债券市场存续期内的房地产债券共计2189只，规模共计2.19万亿元，在信用债市场中占比约为11%。中诚信国际认为，整个房地产行业仍存在结构性泡沫风险，加剧了金融系统脆弱性。虽然债券融资在房地产企业债务结构中整体占比较低，但对资本市场的整体影响不容忽视。
　　根据中诚信国际房地产行业分类，存续期内房地产发债企业共计153家，其中有49%的企业主体评级获得AA。统计显示，这些企业中有53家为国有企业，占比达到34.6%，其余100家均为非国有企业；上市企业共计58家，占比达38%。
　　近年来房地产行业总资产保持快速增长，“强者更强、弱者更弱”的分化态势表现明显。中小房企生存空间进一步被压缩，行业内兼并重组将有所增加，房地产行业集中度提升速度将明显加快。与此同时，地产企业加快去库存的举措，带动营收整体回暖，毛利率与净利率延续了小幅改善，尤其是大型房企、非国有企业及其他高等级主体，盈利水平相对较高。在融资收紧背景下，债务增长大幅放缓，加上杠杆的小幅去化作用，使得地产债务结构略有优化，期偿债能力得到改善。
　　中诚信国际提醒，尽管目前房地产企业尚未发生境内债券实质性违约，且违约集中爆发概率相对较低，但伴随房地产债券到期高峰到来，房地产债券偿付风险有所上升。中诚信国际认为，下一阶段可重点关注房企债务集中到期下的再融资风险、项目去化风险与公司治理风险。