汉中村民买房被原房主告上法庭

近日，市中级法院审结一起农村房屋买卖合同纠纷案件。当事人张某购房居住近二十年后，被原房主李某夫妇告上法庭，要求分割房屋拆迁补偿款、赔偿损失70万元。勉县法院一审判决后，张某不服提起上诉。经市中级法院民三庭法官调解，最终由张某给付李某夫妇房屋折价补偿款14万元并履行完毕。两年诉讼，一场二十年后突然飞来的官司终得化解。
1997年8月，李某将其所有的位于集体土地上所建农村房屋，以54000元出售给城镇的李乙。不久，李乙以同样价款将此房出售给城镇的赵某。次年3月，赵某又以92000元价格将此房卖于其他村的村民张某。张某遂居住使用该房屋至今近二十年，期间对房屋进行了修缮、改造。因所在村有异议，该房屋虽几经转手，但均未办理过户手续。
2015年6月，勉县人民政府决定对该房屋所在区域进行棚户区改造并下发了征收补偿方案。经初步计算，该房屋货币补偿及安置费用等近百万元。2017年3月，李某之妻陈某将李某、李乙及张某告上法庭，请求确认李某与李乙及李乙与张某签订的房屋买卖协议无效并由张某返还房产。经法院判决，确认李某与李乙于1997年8月签订的房屋买卖协议无效，但考虑诉争房屋不宜返还，对于合同无效后的补偿以及各方责任认定及承担一节，双方可另行解决，遂驳回了陈某要求返还房屋的请求。
后陈某夫妇再次以该房屋产权归其所有为由提起诉讼，要求确认李乙与赵某、赵某与张某之间的房屋买卖协议无效，房产拆迁补偿款根据双方过错依法分割或由张某赔偿损失70万元。经勉县法院一审判决，由张某赔偿李某、陈某经济损失211436元。张某不服判决，以双方购房合同有效、李某夫妇行为有违诚实信用原则属不道德行为、原判赔偿金额过高等为由提起上诉。经二审开庭后，法官多次向双方宣讲法律规定，耐心进行调解，双方终于达成调解协议，本案争议得到化解。
法官提醒：
购买建造在农村集体土地上的房屋须谨防风险。我国《土地管理法》规定，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。
宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。我国国家政策也明确规定，禁止将农村房屋转让给城市居民。因此，城镇居民购买农村集体土地上的房屋的，签订的合同属无效合同，不受法律保护。
关于不同集体经济组织成员之间是否可以买卖农村房屋的问题，尽管理论上和实践中尚存争议，但最高人民法院《第八次民商事审判工作会议(民事部分)纪要》明确规定:在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。

据此，属其他集体经济组织成员而非本集体经济组织的成员购买农村房屋的，买卖合同亦为无效，同样难以取得房屋产权。目前，我国法律规定，只有同一集体经济组织成员之间可以买卖农村房屋。