“央妈““财爸“都言宽松，楼市会迎来放水吗?

7月3日，央行“5020亿元1年期MLF操作”+国务院“积极财政政策要更加积极”的口号，透露出了强烈的刺激信号，不仅让金融圈欢呼雀跃，还让地产圈心潮澎湃。

什么是MLF操作?简单来说，就是市场上缺钱了，央妈向商业银行、政策性银行进行资金投放，但是对资金的流向有要求，要投向三农企业和小微企业。但是即便如此，5020亿元的MLF，已经是史上最大的单次投放了，有评论说，这相当于降准0.5个百分点。

再加上同一天召开的国务院常务会议明确提出，积极财政政策要更加积极，稳健的货币政策要松紧适度。这都释放一个信号，央妈在放水，货币要宽松了，财政在宽松，要刺激经济发展了。

每次的宽松，地产圈都紧张无比与兴奋，特别是对于当下钱紧的房企来说，比任何时候都希望水能够流进房地产领域一些，解渴与救急.同样敏感的还有舆论，网友几乎清一色的评论，担忧楼市也将放水，房价又要大涨等等。

似乎“有一朝被蛇咬，十年怕井绳”的感觉。

无可厚非，过往的中国楼市，房价的每一轮上涨基本都伴随着降准降息等宽松的货币政策，尤其是2015-2016年，4次降准+4次降息，楼市大水漫灌，全民炒房，房价飙涨，持续数十个月。

此次的货币和财政宽松，楼市是否会也会放水?房价是否会迎来新一轮的上涨?

要解决楼市是否也放水的问题，就要知道此次是否会有资金流入到房地产领域，房地产是否能从中拿到钱或者是低成本大规模的融资?

事实上，除了7月13日的这次MLF操作，此前的6月6日和6月19日，分别有2035亿元的MLF操作和2000亿元1年期MLF操作，总共加起来接近亿元，这样的一个频繁的大规模的资金放量，市场无不震动。

但即便频繁使用MLF操作，央妈也没快速再次实行降准，为何呢?因为MLF操作比较灵活，时间可长可短，借款到期就可以收回，央妈容易操作，二是可以控制钱的流向，主要是支持小微企业、三农、绿色经济等经济的发展，而降准有可能造成流动性的过于宽松。

在降杠杆的大背景下，就目前来说，央行的资金放水仍是结构性的，是为了增加银行的资金流动性更多的是解决中小企业的融资难题，与房地产并无直接关系。

如果说此前MLF的操作还让市场怀疑放水的不确定性，那么7月3日召开的国务院常务会议,“积极财政政策要更加积极”“ 稳健的货币政策要松紧适度“以及”保持流动性合理充裕”的表述，都 足以定调目前的财政与货币政策的宽松信号。

但是对于市场上担忧的大水漫灌，政府直接指出，坚持不搞“大水漫灌”式强刺激，根据形势变化预调微调、定向调控。

主要内容包括以下这四条(略有删减):

一是积极财政政策要更加积极。聚焦减税降费，将企业研发费用加计扣除比例提高到75%的政策由科技型中小企业扩大至所有企业。加快今年1.35万亿元地方政府专项债券发行和使用进度，在推动在建基础设施项目上早见成效。

二是稳健的货币政策要松紧适度。保持适度的社会融资规模和流动性合理充裕，疏通货币信贷政策传导机制，落实好已出台的各项措施。通过实施台账管理等，建立责任制，把支小再贷款、小微企业和个体工商户贷款利息免征增值税等政策抓紧落实到位。

三是加快国家融资担保基金出资到位，努力实现每年新增支持15万家(次)小微企业和1400亿元贷款目标。对拓展小微企业融资担保规模、降低费用取得明显成效的地方给予奖补。

四是坚决出清“僵尸企业”，减少无效资金占用。继续严厉打击非法金融机构及活动，守住不发生系统性风险底线。

可以看出，四项内容中丝毫没有提起房地产，而关于中小企业、小微企业的表述有6处，可足见政府对于中小企业的支持力度。

不过，也有网友看到了“基建”二字，说基建与房地产关系密不可分。在同策咨询研究中心总监张宏伟看来，基建与房地产是长期关系，短期内影响不大。从调控角度来看，目前的大基调仍是收紧，定向宽松或者是支持基建建设，这些很难直接在短期内对于楼市产生影响，特别是定向宽松，房企很难像之前那样获得大规模的低成本融资。

易居研究院智库中心研究总监严跃进却表示，对于相关融资平台的融资需求进行保障，这个态度其实是有所转变的，或者说符合“合理”融资需求的，那么银行本身还是需要给予支持，这也有助于各类金融机构资金面的宽松，对于一些转型城市运营的地产商来说也可以享受更优惠的贷款和金融支持。

更有专家，如中财办主任杨伟民此前在公开场合犀利指出:“事实上，货币放水不会流入实体，无非是在金融系统和房地产领域炒来炒去。”

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市场普遍认为，上一轮全国楼市价格普遍大幅走高，有三大因素助推:一是限购等调控手段全面解除，二是资金全面宽松，三是三四线城市推出的货币化棚改推动了楼市去库存。

先说说调控。众所周知，2016年10月份开启的新一轮调控，目前周期已经经过24个月，一线城市基本没有任何松绑，二线城市虽然发起的人才引进某种程度上刺激了一轮购房潮，但是整体的限购、限贷、限售、限价等政策并未放松，而且还有三四线城市持续不断地加入到调控大军里面。此外，从6月底开始，中央与地方开启了新一轮的调控措施，以严打为主，住建部会同公安部等7部委开展楼市乱象专项治理行动，北上广深等30城在列。专项行动剑指投机炒房团伙、房地产“黑中介”、违法违规房地产开发企业、虚假房地产广告等四大领域。

关于棚改，收紧的信号一度甚嚣尘上。从官方表态来看，商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方，应有针对性地及时调整棚改安置政策，采取新建棚改安置房的方式;商品住房库存量较大的地方，可以继续推进棚改货币化安置。这说明，棚改不会像之前那么宽松，但也不是“急刹车”，更加强调控制节奏和规模。

关于资金放松，目前仅停留在MLF的定向操作上，全面的降准和降息还没到。当然，从以往的操作来看，会有资金流向房地产领域，因为这是建立在房企融资渠道宽松、融资成本较低、个人房贷利率下浮的基础之上。而目前，房企各种用钱渠道是严格的，并未有任何放松。自 2016 年“930 ”新政以来，银行贷款、公司债、房地产信托、私募资管、股权融资等均受到严格监管，融资成本高涨。方正证券发布的研究报告显示，从各渠道融资申请难易程度上来看，目前海外债、短期融资、中期票据、定向工具、ABS 发行难度较低;房地产开发贷、公司债、非标融资发行难度较大;IPO、定向增发已基本停滞。因此，即便钱流不到小微企业，估计也只能留在银行表内体系。

而个人房贷层面，首套房贷利率基本上浮10%，高的到20%，而二套上浮20%是常事儿，还有用作个人购房炒房的首付贷也是被全面禁止的。

因此，就从目前的情况来看，房地产放水的命题还不成立，而且无论是政策还是金融调控上，都是全面收紧的。因此，对于房企来说，今年将是一个艰难之年，集中兑付仍将是最大压力。据wind 数据显示， 2018 年开始，房地产企业将迎来信用债偿付高峰期，2018-2022 年需偿付的信用债规模分别为 1684 亿、4076 亿、5364 亿、6774 亿、2773 亿，2018-21年房企兑付压力呈现逐年递增的趋势。