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擦亮眼,楼市别误读了降准信号

2018年04月20日来源:21世纪经济报行业动态责任编辑:hanzhongadmin

近10年来,每次降准降息,看完消息,人们几乎都会问一句:对楼市影响如何?

央行4月17日晚间宣布、4月25日开始实施的降准,力度稍稍出乎市场的意料。普遍认为,此次降准,预计将向市场投放1.3万亿元,其中操作当日将偿还MLF(中期借贷便利)约9000亿元,释放增量资金约4000亿元。央行要求,相关金融机构须将新增资金主要用于小微企业贷款投放。

顺便提一下,2017年9月30日央行提出将实施面向小微和农口的普惠金融定向降准,并于2018年1月25日实施,释放流动性3000亿元左右。

专家们对央行4月降准的解读则出现了分歧。有的认为,这是货币政策转向的信号,从中性偏紧转向适度宽松或中性偏松;有的认为,央行意在给近段时间资金稍紧的市场注入流动性,但稳健中性的货币政策基调没有改变。

让专家们争论去吧,总有一个人猜对了。猜错的也不会罚站,照样有饭吃。

倒是有人拿这次降准与2014年相比,吓了我一跳。事后看来,2014年的降准,开启了为期两年的货币定量宽松通道,它包括了2014年的2次定向降准(2014年4月、2014年6月),2015年的1次定向降准(2015年6月),2015年的4次全面降准和2016年的1次全面降准(2016年3月),向市场注入的流动性达数万亿。

好在这只是个别专家的猜测性分析。主流观点还是围绕“稳健中性”轻微波动。我个人认为,宏观环境暂时找不到转向货币定量宽松的氛围。防范化解金融风险、去杠杆的大背景下,也不支持货币转向宽松。4月2日中央财经委员会第一次会议提出,打好防范化解金融风险攻坚战,以结构性去杠杆为基本思路,地方政府和企业特别是国有企业要尽快把杠杆降下来。

2014年起的那一轮降准,房地产是实质上最大的受益行业或之一。2015年和2016年1-10月,一二线城市房价在已然较高的平台再次跳涨,直至招来新一轮的严厉调控,并延续至今。

那么,今年4月的降准,房地产还会是最大受益者么?应该不会。

主管部门对房地产金融的监管基调是从紧的。1月25日,银监会主席郭树清表示,要努力抑制居民杠杆率,重点是控制居民杠杆率的过快增长;遏制房地产泡沫化,严肃查处各类违规房地产融资行为。2月5日至6日举行的2018年央行年度工作会议提出,进一步完善宏观审慎政策框架,加强影子银行、房地产金融等的宏观审慎管理。

从房地产行业自身看,无论是中央政府主管部门还是各地政府,对房地产调控没有任何放松的举动。就在央行宣布降准的次日(4月18日),青岛(楼盘)调控升级,限购加码,取得不动产证满5年方可入市交易。其他一些城市近期出台的吸引人才的措施,则是促进城市长远发展的正常行为,与放松调控没有半毛钱关系。

但私底下还是有地产界朋友说,从过往经验看,资金都是很“狡猾”的,只要有新的流动性释放出来,总有一部分钱拐几道弯流入房地产市场。比如前些年的理财产品,2015年-2016年上半年的消费贷款,监管穿透去查,就会发现大量资金流到了楼市蓄水池。

但2017年会有所不同。包括1月25日的全国银行业监督管理工作会议在内,主管部门多次提出,要打击挪用消费贷款、违规透支信用卡等行为,严控个人贷款违规流入股市和房市。相信没有几个金融机构敢冒这样的风险。

过去两三年,房企有个显著的趋同目标,即追求规模的快速增长,尽量扩大市场份额,第三梯队、第二梯队都想往前再迈一步,第一梯队则希望牢牢守住位置。而短期内规模扩张,必然伴随着负债率的上升,也就是,这批房企对资金的渴求更加旺盛。

目前来看,只要限购限贷不放松,降准新增资金流入楼市的可能性就很小。当然,凡事不绝对。但即便有少量的资金变相流向楼市,也不会从根本上改变房地产运行的趋势。今年大概率维持量价盘整的态势。

不过,从房地产的增量资金面看,2018年有两个小小的变化。一是,房企公司债发行有所回暖,其中美元债占比较大。但发债利率比2015-2016年1-9月有明显上升。有的房企近日发行的公司债利率超过8%。

二是,交易所放行了一批准REITS。如你所知,这些准REITS主要是鼓励租赁住房金融的产物,预计还会继续保持增长。

总体来看,房地产市场的资金面比2017年客观上有所好转。但正如去年的流动性从紧是普遍性的,今年央行几次注入流动性的动作,客观上也会令包括地产在内的部分行业得以浇灌,但不是大水漫灌。因此,地产界没有必要为此次降准而欢欣鼓舞。

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