强化楼市调控稳定房价去库存

从3月17日到3月19日，北京、广州、石家庄、郑州、长沙、保定6个城市出台了楼市限购政策。一线城市中，北京和广州的限购限贷政策全面升级。而据不完全统计，今年以来实施或者升级限购措施的城市合计已经达到24个。

业内人士认为，本轮“加强版”的限购限贷政策，意在给市场释放明确信号。根据以往调控经验，市场在3个月到半年的周期内会明显降温，更加理性。

政策 今年已有24城收紧楼市政策

3月17日出台新政的北京，除了进一步提高二套房贷最低首付款比例，普通自住房提高至60%，非普通自住房提高至80%，同时也降低了住房贷款期限，将原来最高可达30年的贷款期限降至25年。不管是二套房首付比例还是贷款年限，北京的严格程度均超过其他3个一线城市，购买二套房的门槛全国最高。

而17日晚间跟进的广州，则在已有限购、限贷基础上推出了“升级版”限购政策，将非广州市户籍居民家庭连续缴纳个税或社保的期限从满3年提高到满5年，并强调非广州户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明购买住房，本地户口成年单身或离异人士也只能限购一套，将补缴社保、“假离婚”等购房漏洞一一补上。

同样在日前出台楼市新政的石家庄、郑州等地，做法也主要在于限制外来人口购房和填补社保补缴等政策漏洞。而继去年8月、9月、10月接连收紧楼市政策后，3月再一次加码调控的南京则扩大了限购范围，对户籍家庭全面限购第三套住房，非户籍居民限购范围则扩大至高淳、溧水、六合三区。

事实上，今年全国“两会”前期已有部分城市继续加大调控力度，如杭州限购进一步收紧，北京周边涿州市、涞水县及福州下辖连江县加入限购行列。而除了上述一二线热点城市，3月份以来，已经有南昌、三亚、赣州、南京、青岛等城市也出台了限购限贷政策。

据不完全统计，今年以来实施或者升级限购措施的城市总共达到了24个。其中，既有一线城市，也有二线城市，甚至还有身处四五线但具有炒作概念的都市圈的小城市。

多地加码楼市限购限贷政策背后，是房价上涨的热潮正从一二线热点城市向更多二三线甚至四线城市扩散，全国整体房价涨幅也在1月首次收窄后再次回升。房价下降的城市减少，上涨的城市突然增多，成为本轮调控的背后逻辑。

3月18日，国家统计局出台了2月份全国70个大中城市房价数据。数据显示，与1月份相比，70个城市中，新建商品住宅价格环比下降的城市12个，持平的城市2个，涨幅在0.5%及以内的城市37个，涨幅在0.5%以上的城市19个。

数据显示，2月份一二三线城市新建商品住宅价格指数同比增幅分别为21.5%、13.1%和7.0%。相比去年1月份24.5%、13.5%和6.7%的数值而言，一二线城市有所收窄，而三线城市则有所扩大。

分析 专家称市场不应低估政府调控决心

值得注意的是，近期高层也屡屡在公开场合就房地产风险问题表态，明确表示要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，分类指导，因城施策，重点消化三四线城市房地产的过量库存。

“这会成为是新一轮调控的启幕。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，去年四季度开始的政策调控，效力在逐渐释放。从目前城市数据看，热点城市逐渐降温，但其他城市房价上涨幅度相对偏大。这也使得此类城市近期会频频出台调控政策，进而有利于引导市场逐渐回归平稳的状态。

“市场不应低估抑泡沫调控的决心。从当前形势来看，保持合理的价格弹性是首要任务。不论是一二线还是三四线城市，凡是出现脱离居住需求、房价涨势较猛的过火情况都可能招致调控措施迅速跟进。”交通银行高级分析师夏丹表示，房价涨幅排名居前的城市，以及承接城市圈溢出效应导致房价上涨压力明显增大的热点三四线市县区接下来都有升级限购限贷的可能。

同策咨询研究部总监张宏伟也认为，楼市新政其实已经储备好了，随时可以出台。“环北京、环上海、环广深等大都市周边的三四线城市，如果因为核心城市楼市需求外溢再次出现过热，同样，也会有强化政策出台。”

中国指数研究院最新报告分析，预计2017年城市分化态势仍将持续，热点城市限购限贷等短期政策仍将持续发力。政策将侧重于通过各类措施“稳定”市场环境，差别化信贷政策将继续发挥重要作用，限购等行政手段也将延续，以促进市场平稳发展。

“供应紧张房价上涨压力较大的城市继续合理增加住宅用地供应。”报告分析，特别是部分商办库存较大而住宅供求矛盾突出的城市，也将推动商办库存转化，在去商办库存的同时也增加部分住宅供给。

连线：知名经济学家马光远：楼市全面降温可能性提升

知名经济学家马光远认为，高层绝不愿意看到房价失控最终导致泡沫演化成系统性风险，这是“稳”的总方针不允许的。因此，短期中国房地产市场全面降温的可能性在提升，人为导致的热炒之风应该会治理，市场会回归理性。

“如果政策信号明确，一些该调整的城市会调整，风险也会在短期释放。”马光远说，对于未来的市场，短期看政策，中期看城镇化进程，长期看人口转折点。从历次的调控看，加强版的调控之后，市场在三个月到半年的周期内会明显降温。“在调控周期下，市场安全的范围一定会继续收缩，我之前提出的绝大多数城市选择买房可以等到六月份市场和政策明朗之后再做决策。”

但马光远也指出，在释放信号、划出红线、表明态度的同时，必须对目前实施的一些政策进行反思。

马光远认为，必须强化热点城市的土地供应计划执行情况，对完不成计划的应该进行问责。政府不应该搞土地饥饿营销，制造人为的恐慌。